La première chose à retenir : le marché de l’immobilier est un marché dynamique dans lequel beaucoup d’informations sont disponibles. En effet, depuis mai, le ministère de l’économie a rendu public toutes les transactions de ces cinq dernières années.
De ce fait, afin de garantir le succès de votre investissement, récupérez le maximum d’informations dans le but de ne pas payer votre futur bien trop cher, mais aussi pour être au point sur le montant des loyers.
Le facteur loyer
Le premier paramètre qui va déterminer votre succès est le loyer de votre bien locatif. En effet, puisque celui-ci concerne directement les candidats à la location, il est important de voir sur le long terme et donc de fidéliser vos locataires. Avec la nouvelle réglementation sur l’encadrement des loyers qui sera applicable avant la fin de l’année 2019, la hausse des loyers connue en 2018 va s’arrêter.
Donc, privilégiez la fidélisation de vos locataires en leur proposant pas exemple un loyer 5% moins cher que le prix du marché. Vos efforts seront récompensés dans le temps.
Le facteur prix
Ce paramètre vous concerne. Comme évoquer dans l’introduction, renseignez-vous pour ne pas surpayer votre bien. Si vous respectez cette condition vous pouvez espérer un rendement aux environs de 4-5% par an.
Si vous souhaitez vous lancer dans du neuf, sachez qu’il sera plus cher de 20 à 30 % par rapport à l’ancien.
Concernant l’ancien, les prévisions tendent à dire que les prix vont baisser d’ici deux à trois ans. Vous pouvez alors tenter de négocier un rabais.
Le facteur rendement net
Pour ce paramètre, il faudra vous partir sur un rendement de 3% l’an. Pour calculer un rendement net vous devez soustraire de votre rendement 1,5 ou 2 points.
Ces deux points en moins peuvent venir de plusieurs facteurs imprévisibles:
- Loyer vacant un mois par an
- Locataire habitué aux impayés
Les autres facteurs prévisibles cette fois sont :
- Impôts
- Charges de propriété
- Entretien
Cependant, cette baisse pourra être compensée avec la plus-value à la revente de votre bien (+ de 20 % de 10 à 15 ans).